Valor de referência do imóvel como base de cálculo do ITBI

Valor de referência do imóvel como base de cálculo do ITBI

É considerado como bem imóvel, todo bem que não pode ser transportado sem que sua essência seja alterada, e a transmissão desses bens entre vivos, incide da aplicação sobre determinada base de cálculo do ITBI – Imposto sobre transmissão de bens imóveis, que compete aos municípios.

A cobrança do Imposto sobre transmissão de bens imóveis ocorre, portanto, da transmissão onerosa do bem imóvel, seja por cessão de direitos relativos, por domínio útil, ou mesmo por meio da celebração de um contrato de compra e venda imobiliária, onde um dos contratantes transfere o domínio do bem à outro em troca de preço pago em dinheiro, mas nunca por meio de doação, conforme disposto no Código Civil Brasileiro.

Ressalva-se o fato de que segundo o ordenamento brasileiro a transferência entre vivos de propriedade imóvel, ocorre mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

Realizada a devida transferência, o Imposto sobre transmissão de bens imóveis será cobrado com base de cálculo sob o valor venal do bem ou do direito transmitido, conforme evidencia o Código Tributário Nacional.

Ilegalidade da cobrança do ITBI

Conforme exposto, para saber qual o valor do Imposto sobre transmissão de bens imóveis, deve-se utilizar a base de cálculo sobre valor venal do imóvel, mesma sistemática aplicada pelos municípios para impor o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU.

Todavia, ao exigir o Imposto sobre transmissão de bens imóveis o município tem ignorado sua própria imposição, em considerar o valor venal do imóvel e adotado base impositiva diversa, considerando o valor de referência, que vem a ser definido por meio de atos administrativos, decretos, normalmente expedido pelo chefe do Poder Executivo Municipal, com valores superiores ao praticado no mercado e consequentemente superior à tabela de valores venais dos bens.

É notório afirmar que o valor de referência compõe grandeza econômica aberta, atualizando-se com as variações de mercado, tanto para mais quanto para menos a depender da arrecadação fiscal imposta por quem a define, caracterizando-se por uma base de cálculo instável, sem qualquer critério objetivo.

Por apresentar dois valores distintos para a base de cálculo de um mesmo imposto para o mesmo município, o contribuinte se vê em uma insegurança jurídica, apontando um comportamento contraditório e instaurando instabilidade.

Ter como base de cálculo um mero ato administrativo infringe a garantia de legalidade, descumprindo com o exposto do artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Rogério Pereira da Silva do Escritório Tributário comenta que “devido à insegurança jurídica gerada sobre qual base de cálculo utilizar para determinar o Imposto sobre transmissão de bens imóveis, diversas foram as decisões tomadas pelos Tribunais que entendem pela ilegalidade ao considerar o valor de referência do imóvel como base de cálculo, agravado por meio de decreto municipal e não por lei.”

Possibilidade de contestar o valor pago na cobrança do ITBI

Resta evidenciado no presente caso o relevante direito do sujeito passivo ante a ilegalidade praticada pelo município ao cobrar o Imposto sobre transmissão de bens imóveis com fulcro em ato administrativo, que possui como base de cálculo o valor de referência do imóvel, contraposto ao estipulado no Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, que estipula com exação a base de cálculo sobre o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, violando ainda o princípio da legalidade e da segurança jurídica.

Além da probabilidade do direito relatada acima, o sujeito passivo se vê impedido de efetuar o devido registro da negociação contratual realizada junto ao registro de imóveis, estando sob o risco iminente de perder a transação devido à demora de sua concretização e devida formalização.

Pode, portanto, o sujeito que se sentir prejudicado, com o apoio de um advogado especializado, presente os requisitos necessários exigidos pelo Código de Processo Civil, em seu artigo 300, pleitear judicialmente a concessão da tutela provisória antecipada, tendo como consequência a suspensão do ato que deu motivo ao pedido de revisão da base de cálculo do Imposto sobre transmissão de bens imóveis, conforme o disposto no artigo 7º, inciso III da Lei nº 12.016/2009.